Immobilien vererben

Nach wie vor gehören Immobilien zu den beliebtesten Kapitalanlagen, dank Wertbeständigkeit, im Vergleich zu anderen Anlagekategorien relativ kleinem Risiko und dem unschlagbaren Vorteil, dass man sie auch selber bewohnen kann.

Ausserdem schafft man mit Immobilien einen bleibenden Wert für die nachfolgenden Generationen. Mit einfachen, aber reflektierten Anordnungen erspart man den Erben unnötigen Ärger und ebnet den Weg für eine reibungslose Nachfolge. Insbesondere verheiratete Liegenschaftseigentümer mit Kindern sollten sich rechtzeitig mit dem Thema Erbschaft auseinandersetzen.

Das Problem

Ein Beispiel: ein Ehepaar ist Miteigentümer zu je ½ der selbst bewohnten Liegenschaft und beide Ehegatten haben gleichmässig zurFinanzierung beigetragen. Bei Versterben des einen Ehegatten entstehen bei dieser Ausgangslage in der Regel keine güterrechtlichen Probleme.

Jedenfalls fällt der Miteigentumsanteil des verstorbenen Ehegatten in dessen Nachlass und nach Gesetz sind der überlebende Ehegatte zu ½ und die Kinder gesamthaft ebenfalls zu ½ am Nachlass berechtigt. Sie bilden eine Erbengemeinschaft und können über Angelegenheiten des Nachlasses nur einstimmig entscheiden. Steht nun eine grössere Arbeit an der Liegenschaft an, beispielsweise eine Dachsanierung, können die Interessen der Beteiligten stark divergieren.

Der überlebende Ehegatte möchte die Sanierung vornehmen und die Liegenschaft weiterhin bewohnen, eines der Kinder möchte die Liegenschaft möglichst schnell und gewinnbringend verkaufen und das andere Kind möchte einfach keine Kosten. Im Verlaufe der nun aufkeimenden Zwistigkeiten wird von den Kindern auch die Frage gestellt, ob der überlebende Elternteil denn überhaupt in der Liegenschaft verbleiben darf.

Die Prävention

Im oben dargestellten Fall kommen verschiedene Lösungsansätze in Betracht. Zunächst wäre es zu Lasten der gemeinsamen Nachkommen möglich, dem überlebenden Ehegatten die Nutzniessung am gesamten Nachlass zuzuwenden. Die Kinder erben im Resultat nichts bzw. bleibt ihnen hinsichtlich der Liegenschaft das blosse Eigentum. Der überlebende Ehegatte hat alle Befugnisse mit Ausnahme des Rechts, die Liegenschaft zu belasten oder zu veräussern.

Doch gerade bei anstehenden Sanierungsarbeiten ist es vielfach unumgänglich, einen Bankkredit zu beanspruchen, die Grundpfandsicherheit zu erhöhen und hierzu bedarf es wiederum der Zustimmung der Miteigentümer bzw. hier der Kinder.

Deshalb wird die Zuweisung der Nutzniessung zu Gunsten des überlebenden Ehegatten oft mit dessen güter- und erbrechtlich maximalen Begünstigung kombiniert, sodass der überlebende Ehegatte maximalen wirtschaftlichen Bewegungsspielraum erhält. Wo es die wirtschaftlichen Verhältnisse zulassen, kann auch der Miteigentumsanteil im Sinne einer Teilungsvorschrift dem überlebenden Ehegatten in Anrechnung an dessen Erbteil zugewiesen werden.

Wo dies nicht möglich ist, soll dennoch dem überlebenden Ehegatten wenigstens der Verbleib in der ehelichen Liegenschaft gesichert werden. Dann kann die wechselseitige Zuweisung der Nutzniessung einzig am Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten zur Lösung führen.